Negli ultimi anni, il settore delle locazioni brevi e turistiche ha subito importanti trasformazioni a livello normativo, culminando nella riforma introdotta dalla Legge 191/2023 e nella successiva circolare del Ministero dell’Interno del novembre 2024.
Questi interventi si prefiggono di armonizzare il mercato in espansione, rendendolo più sicuro e trasparente sia per i proprietari – host/locatori – sia per gli utenti/conduttori.
Il Decreto Legge 50/2017 aveva introdotto per la prima volta regole strutturate per le locazioni brevi (ossia quelle di durata inferiore ai 30 giorni) concluse al di fuori dell’attività d’impresa.
Con il progredire del settore relativo alla concessione temporanea di immobili ad uso abitativo, soprattutto in ambito turistico, è sorta la necessità di adottare soluzioni più adatte a rispondere alle crescenti esigenze di un contesto sempre più dinamico e complesso. Il tutto con l’obiettivo principale di trovare un punto di equilibrio tra lo sviluppo economico e la tutela degli interessi collettivi.
Sono così stati introdotti:
–il Codice Identificativo Regionale (CIR), obbligatorio in alcune regioni per le locazioni brevi e adottato per combattere le irregolarità nel settore e favorire il controllo locale
e, successivamente, attraverso la recente Legge 191/2023
–il Codice Identificativo Nazionale (CIN) che rappresenta l’evoluzione del CIR, uniformando il sistema con un prefisso nazionale “IT” per una maggiore coerenza e trasparenza. Detto codice, ormai obbligatorio da gennaio 2025, consente l’identificazione nazionale univoca degli appartamenti destinati a essere concessi in locazione a fini turistici, sia per periodi brevi (inferiori ai 30 giorni) sia per periodi che superino i trenta giorni.
Deve essere chiaramente visibile e pubblicato negli annunci e affisso all’esterno dell’immobile locato.
Un ulteriore passo avanti è stato compiuto con la nota circolare ministeriale del 18 novembre 2024, che ha chiarito e rafforzato, nell’ambito delle locazioni brevi, gli obblighi di identificazione degli ospiti previsti dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS). Sono stati introdotti i seguenti obblighi a carico del proprietario:
- Identificazione diretta: gli ospiti devono presentare un documento di identità valido in presenza dell’host o di un suo delegato. I sistemi, come le cosiddette KeyBox, in assenza di identificazione, non sono conformi alla normativa.
- Comunicazione tempestiva, da parte dell’host, dei dati con trasmissione degli stessi al portale Alloggiati Web:
- Entro 6 ore per soggiorni inferiori a 24 ore.
- Entro 24 ore per soggiorni di durata superiore.
Questa formalità obbligatoria svolge un ruolo cruciale per la sicurezza pubblica: i dati, infatti, vengono verificati in tempo reale dalla Polizia di Stato, consentendo di individuare la presenza di eventuali soggetti ricercati o, comunque, già segnalati alle Autorità.
La circolare ha sottolineato che la mancata identificazione diretta degli ospiti/conduttori costituisce una violazione della normativa vigente – come già in precedenza affermato dalla sentenza n. 262/2005 della Corte Costituzionale -ribadendo, pertanto, la legittimità e applicazione dell’articolo 109 TULPS (testo unico delle leggi di pubblica sicurezza) come misura indispensabile.
La riforma ha anche introdotto una presunzione di imprenditorialità per i proprietari di immobili – concessi in locazioni brevi e turistiche – che superano la soglia di quattro unità immobiliari.
In questa particolare ipotesi:
- il proprietario – host/locatore – è tenuto ad aprire una partita IVA e a presentare, anteriormente, una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
- La SCIA deve essere accompagnata da una dichiarazione di conformità che garantisca il rispetto delle normative di sicurezza, inclusi gli impianti a norma di legge e le misure antincendio.
Questo chiarimento segna una distinzione netta tra locazioni occasionali e attività imprenditoriali strutturate, contribuendo a una maggiore regolamentazione del mercato.
A prescindere poi dal carattere imprenditoriale o meno, la nuova normativa impone standard di sicurezza che devono essere rigorosamente rispettati: tutti gli immobili concessi in locazione breve e turistica devono, infatti, essere dotati di:
- impianti certificati e a norma di legge;
- conformità alle disposizioni antincendio e estintori certificati (soggetti a manutenzione periodica e certificata;
- rilevatori di gas e monossido di carbonio;
- dichiarazione di idoneità dell’immobile.
Il mancato rispetto delle norme di sicurezza previste comporta l’applicazione di sanzioni amministrative, volte a garantire la tutela degli utenti e la regolarità del settore.
Sanzioni per il mancato rispetto degli obblighi imposti dalla normativa vigente
Il mancato rispetto degli obblighi di registrazione degli ospiti/conduttori, che grava su ogni forma di ospitalità (come le locazioni brevi e turistiche, gli scambi di alloggi (Exchange Housing) e soggiorni temporanei su natanti abitativi), configura un reato contravvenzionale (art. 17 del TULPS), con sanzioni che possono includere:
- Arresto fino a tre mesi.
- Ammenda fino a 206 euro.
Inoltre, per le strutture che non rispettano le normative riguardanti la prevenzione incendi, le sanzioni possono arrivare fino a 1.200 euro.
Modifiche fiscali e imposte
La Legge 213/2023, ha apportato importanti cambiamenti anche sul piano fiscale:
- L’aliquota della cedolare secca è stata aumentata dal 21% al 26%, applicabile alla generalità degli appartamenti locati.
- È prevista un’eccezione per chi ha più di un immobile destinato alla locazione breve e turistica: l’aliquota al 21% può essere mantenuta su una sola unità immobiliare, a discrezione del locatore.
Queste modifiche coinvolgono anche gli intermediari e le piattaforme online, che svolgono un ruolo cruciale nella gestione delle locazioni brevi.
Per quanto riguarda Tassa sui rifiuti (TARI), che rimane a carico del proprietario per i contratti inferiori a sei mesi, questa viene calcolata sulla base della capacità ricettiva dell’immobile locato. Il numero massimo di ospiti che la struttura può accogliere, in relazione ai posti letto disponibili, influisce direttamente sull’importo dell’imposta, insieme alla superficie dell’immobile.
Quanto all’imposta di soggiorno, per le locazioni brevi (fino a 30 giorni) questa si applica e vige l’obbligo di comunicazione ad Alloggiati Web, mentre per quelle superiori ai 30 giorni, la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è di per sè sufficiente ai fini dell’adempimento degli obblighi di imposta previsti dalla normativa.
Dall’introduzione del D.L. 50/2017 alla Legge 191/2023, fino alla circolare del 18 novembre 2024, l’ambito delle locazioni brevi e turistiche è stato oggetto di una significativa evoluzione normativa: le recenti disposizioni, come sopra brevemente illustrate nei punti essenziali, sottolineano l’esigenza di focalizzare l’attenzione sull’importanza della sicurezza pubblica e della trasparenza.
Il futuro del settore potrebbe vedere ulteriori sviluppi, anche tecnologici, per agevolare e ottimizzare taluni processi (come, per esempio, quello relativo alle eventuali modalità alternative di identificazione degli ospiti). Tuttavia, per il momento, non resta che attendere e osservare nel tempo l’impatto e i risultati concreti che questa nuova normativa porterà con sé: solo l’applicazione pratica potrà rivelarne i veri effetti e porre in evidenza le eventuali necessità di adeguamento.