La Corte di Cassazione, con la recente sentenza Cass. Civ. S.U. n. 4892 del 25 febbraio 2025, ha affrontato il tema della risarcibilità del danno subito dal locatore in caso di inadempimento del conduttore, che abbia restituito anticipatamente l’immobile condotto in locazione.
In particolare, questa pronuncia si sofferma sulla possibile sussistenza del c.d. mancato guadagno del locatore, in termini di canoni non riscossi fino alla naturale scadenza del contratto, delineando i criteri di liquidazione del danno.
Eccone in sintesi i punti salienti:
Distinzione tra azione risarcitoria e azione di adempimento.
La sentenza chiarisce innanzitutto che l’azione risarcitoria non deve essere confusa con quella di adempimento, in quanto perseguono obiettivi distinti e si basano su presupposti giuridici differenti.
- Azione di adempimento: permette al locatore di richiedere il pagamento dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto, avendo questa azione lo scopo di ottenere dal conduttore quanto previsto dal contratto.
- Azione risarcitoria: mira a compensare il danno ulteriore derivante dall’inadempimento contrattuale, come il mancato guadagno successivo alla risoluzione del contratto e alla restituzione anticipata dell’immobile o altre perdite economiche.
Questa distinzione si basa su quanto disposto dall’art. 1223 c.c., che stabilisce che il danno risarcibile deve essere una “conseguenza immediata e diretta” dell’inadempimento.
Tale principio si applica anche alla distinzione tra il danno-evento (ossia l’inadempimento in sé, come per esempio, la mancata percezione dei canoni fino alla scadenza contrattuale o al reperimento di un nuovo conduttore) e il danno-conseguenza (ossia la perdita economica derivata dal mancato adempimento, che rappresenta il vero danno risarcibile).
Quest’ultimo non corrisponde, pertanto, automaticamente a tutti i canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto. La Corte respinge ogni automatismo, sottolineando che l’entità del danno deve essere determinata dal giudice del merito sulla base di tutte le circostanze specifiche.
Onere della prova e ruolo del locatore.
L’art. 2697 c.c. pone in capo al locatore l’onere della prova. In particolare, il locatore deve dimostrare:
- L’inadempimento del conduttore, come il mancato pagamento dei canoni di locazione.
- Il nesso causale tra l’inadempimento e il danno subito, ovvero provare che l’inadempimento è stato il fattore determinante della perdita subita.
Restituzione anticipata e obbligo di mitigazione del danno.
La restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore non esclude di per sé il diritto al risarcimento. Tuttavia, la sentenza sottolinea l’importanza dell’art. 1227 c.c., che impone al locatore di attivarsi per ridurre il danno. In particolare:
- Obbligo di diligenza: Una gestione tempestiva dell’immobile e la ricerca di un nuovo conduttore sono essenziali per minimizzare le perdite.
- Buona fede contrattuale: Il locatore deve agire in conformità ai principi di buona fede e correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.), collaborando per contenere gli effetti dell’inadempimento.
L’inerzia del locatore potrebbe, quindi, essere interpretata come una violazione di questi obblighi, comportando la riduzione o l’esclusione del risarcimento richiesto.
Esclusione dell’applicabilità dell’art. 1591 c.c.
Infine, un ulteriore aspetto cruciale della pronuncia di riferimento è l’esclusione dell’applicabilità in casi analoghi dell’art. 1591 c.c., norma questa che disciplina il danno da ritardata restituzione dell’immobile: le Sezioni Unite hanno infatti chiarito che questo articolo di legge, invocato dal locatore, riguarda esclusivamente i casi di ritardo nella restituzione e non può essere esteso all’inadempimento relativo al mancato pagamento dei canoni. Il risarcimento del danno, come già sopra evidenziato, deve quindi essere valutato secondo i principi generali dell’art. 1223 c.c..
Da questa breve analisi, emerge chiaramente come la sentenza Cass. Civ. S.U. n. 4892 del 25 febbraio 2025, rappresenti un punto di riferimento essenziale per la disciplina del risarcimento del danno da inadempimento nei contratti di locazione: illustra non solo i criteri fondamentali per determinare la risarcibilità, ma anche le responsabilità del locatore nell’adozione di comportamenti diligenti per mitigare le perdite subite.
La distinzione tra azione risarcitoria e azione di adempimento, così come l’esclusione dell’art. 1591 c.c. nel caso di mancato pagamento dei canoni, definiscono un quadro giuridico preciso che bilancia i diritti e i doveri di entrambe le parti. Inoltre, i richiami all’art. 1223 c.c. e all’obbligo di diligenza ex art. 1227 c.c. sottolineano l’importanza di un approccio attivo e collaborativo da parte del locatore.
Questo contributo giurisprudenziale rafforza la necessità di una gestione contrattuale improntata alla correttezza e alla collaborazione, fornendo una guida preziosa per affrontare problematiche legate all’inadempimento nei contratti di locazione.